Kênh đầu tư bất động sản ngày càng phổ biến và khẳng định được vị thế của mình. Với đà tăng giá mạnh liên tục từ năm 2014 đến nay, trong đó dù gặp 2 năm vướng đại dịch Covid 19, kinh tế suy thoái, nhưng giá BĐS vẫn tăng. Điều này khiến cho đa số nhà đầu tư chọn lựa đổ vốn vào BĐS; và các NHTM cũng tăng mạnh cho vay lĩnh vực này.
Hiện nay, đa số các nhà đầu tư BĐS chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá sinh lời mà không quan tâm đến một yếu tố quan trọng là tính thanh khoản. Giai đoạn 2011 - 2013, dù không xảy ra vụ bể bong bóng giảm giá sâu như các đợt khủng hoảng tài chính tại các nước phát triển; nhưng thị trường BĐS Việt Nam đã suy thoái mạnh do mất thanh khoản, mà báo chí còn gọi là “đóng băng”. Đợt “đóng băng” này không chỉ khiến nhiều nhà đầu tư lớn bị thua lổ nặng nề, mà còn làm nhiều NHTM bị chao đão và một số NH xem như phá sản (nhà nước mua lại giá 0 đồng).
Hiện nay, các NHTM cấp tín dụng nhiều cho BĐS cũng có thể gặp khó khăn , nợ xấu do thị trường BĐS đã có dấu hiệu giảm thanh khoản. Vấn đề của các bất động sản hiện nay là liệu tiềm năng tăng giá của nó còn hay không và các chủ sở hữu có thể bán được không. Đặc biệt là câu chuyện về tính thanh khoản của bất động sản, vì nó rất quan trọng trong những thời điểm bước ngoặt. Câu hỏi này không chỉ có vai trò đối với các nhà đầu tư bất động sản mà còn tác động đến hệ thống ngân hàng, thậm chí là tác động tới chiến lược kinh tế quốc gia".
Với việc tăng tín dụng liên tục vào BĐS giai đoạn 2015 – 2022; ngân hàng và bất động sản hiện là một cặp gắn bó và khó tách rời, mặc dù ngân hàng đã rất cố gắng tách mình khỏi hoạt động bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trong quá khứ, bất động sản và ngân hàng gần như luôn luôn song hành. Điển hình như giai đoạn 2012-2013 khi mà hệ thống ngân hàng phải đối mặt trước nguy cơ "đột quỵ" vì những khối "máu đông" từ hoạt động cho vay bất động sản. Tình trạng đó đã buộc các cơ quan chức năng phải vào cuộc và tách cặp đôi này ra, giải quyết các khoản nợ xấu và các ngân hàng cũng buộc phải tái cơ cấu để lành mạnh hóa hệ thống. Kết quả của những hoạt động này là khá tốt, với nợ xấu dần được giải quyết, thị trường bất động sản cũng đi vào ổn định trở lại. Giai đoạn năm 2014 – 2015, để độc lập khỏi bất động sản, các ngân hàng đã đẩy mạnh mảng ngân hàng bán lẻ, cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, sau một khoảng thời gian, các ngân hàng lại quay về với bất động sản. Đến năm 2019, các cơ quan quản lý đã nhận thấy rủi ro vĩ mô đối với hoạt động cho vay bất động sản. Bộ tài chính cùng nhiều cơ quan ban ngành đã siết tín dụng ngân hàng đối với bất động sản. Trong năm 2020, hầu hết các ngân hàng không đáp ứng được quy định về tỷ lệ cho vay bất động sản. Vì thế, các ngân hàng đã chuyển sang một hình thức khác đó là trái phiếu doanh nghiệp. Đến năm 2021, sau khi cơ quan chức năng nhận thấy phần lớn trái chủ của các doanh nghiệp bất động sản là các nhà băng, hoạt động cho vay qua trái phiếu cũng đã được kiểm soát chặt chẽ hơn. Hoạt động tín dụng bất động sản từ đó dần dần được thắt chặt hơn.
Theo báo cáo từ NHNN, năm 2018, tăng trưởng tín dụng bất động sản là hơn 26%, nhưng sang đến 2020 chỉ còn khoảng 12%. Năm 2021, tăng trưởng tín dụng hoạt động cho vay nhà đất vẫn duy trì ở mức 12%. Tuy nhiên có thể NHTM đã chuyển vốn tín dụng sang hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp ba lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng, mà khách hàng lớn nhất là từ các NHTM.
Tính đến cuối 2021, tỉ lệ nợ xấu (gồm nợ bán cho Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã tăng lên 3,79%. Nếu xét đến các tác động của dịch, các khoản nợ được cơ cấu lại, giãn hoãn nợ theo Thông tư 01/2020/TT-NHNN quy định về tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch COVID-19 (Thông tư 03 và Thông tư 14 sửa đổi) có nguy cơ thành nợ xấu, tỉ lệ này lên tới 8,2% (con đánh giá dự báo, cuối năm 2020 là 5,08%). Các ngân hàng cũng dự kiến sẽ giảm dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản, xuống còn khoảng 23,8% trong 6 tháng đầu năm 2022 từ mức 29,7% của 6 tháng đầu năm 2021 do là lĩnh vực được dự báo mức độ rủi ro tăng cao nhất.
Tóm lại thị trường BĐS và hệ thống NHTM đang đối đầu với rủi ro tài chính lớn nhất là tính thanh khoản của thị trường BĐS. Hiện nay giá BĐS đã tăng 200% - 500% so với năm 2013, và quy mô thị trường cũng đã lớn hơn rất nhiều. Trong khi đó nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS vẫn dựa phần lớn trên nguồn vốn NHTM. Do vậy, với việc một số NHTM dừng khẩn cấp việc cho vay BĐS và từng bước thắt chặt cho vay lĩnh vực này là điều cần thiết để giảm rủi ro khi thị trường thực sự đóng băng như giai đoạn 2011 – 2013.
NỢ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ Ở MỨC NÀO ?
Tổng trái phiếu lưu hành tính tới cuối 2021 là trên 1.15 triệu tỷ đồng. Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tăng mạnh từ 4,93% GDP năm 2017 lên tới 16,6% GDP năm 2021. Quy mô thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp tăng nhanh từ mức 68% năm 2020 lên mức tương đương 88% năm 2021 so với tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp ba lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng. Tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.
Lượng đáo hạn trong năm 2022-2023 là 584.600 tỷ đồng, trong đó năm 2022 khoảng 281.700 tỷ đồng và 2023 là khoảng 302.900 tỷ đồng
Năm 2020: Quy mô phát hành 460.000 tỷ đồng, trong đó BĐS 162.000 tỷ đồng
Năm 2021, trên 520.000 tỷ đồng phát hành thì BĐS khoảng 200.000 tỷ đồng. Trong số đó có khoảng 30% là không có TSĐB hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu, rất may NĐ 153/2020 đã nhanh chóng khóa cái van này lại. Tuy nhiên, đối với đại đa số trái phiếu
phát hành có TSĐB thì phần lớn đều đến từ dự án hình thành trong tương lai, rất nhạy cảm với rủi ro thị trường.
Tính riêng trái phiếu của doanh nghiệp phi tài chính (không tính ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, công ty tài chính) hiện quy mô 780.000 tỷ đồng (chiếm 68,9% giá trị lưu hành) thì phân kỳ trả nợ là 14,5% vào năm 2022; 28,9% vào năm 2023; và 22,8% vào 2024.
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm 2021 xấp xỉ 700.000 tỷ đồng. Tỷ lệ dư nợ tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng.
ThS.Đinh Thế Hiển – ThS.Trần Tuấn Anh – ThS.Trần Mạnh Trí