Chúng ta nhận thấy rằng muốn đánh giá đúng thực chất vấn đề và tình trạng của vòng xoáy đẩy giá bất động sản hiện nay cùng những rủi ro cho nền kinh tế, cần có những cái nhìn dài cả về quá khứ lẫn quan điểm xác đáng về hiệu ứng tăng giá bất động sản
Trong quá khứ chưa quá xa, giai đoạn 2012-2013, Nhà nước đã nhận diện rõ mối quan hệ ngân hàng (NH) – công ty sân sau của bất động sản (BĐS) có thể tạo ra những khả năng nguy hiểm của hệ thống tài chính quốc gia. Trên thực tế, mọi khủng hoảng tài chính của thế giới hay của khu vực xảy ra trong khoảng 50 năm trở lại đây đều có yếu tố chính là đổ vốn quá nhiều vào BĐS gây tăng giá quá mức so với phát triển kinh tế; những giai đoạn khủng hoảng lớn đó, nhiều nước dồn hết nguồn lực quốc gia cũng không “đỡ” nổi. Khủng hoảng tài chính châu Á 1997 có một phần nguyên do này. Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 thì bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, ở Mỹ, hay Nhật Bản suy thoái nhiều năm cho đến tận bây giờ cũng do bong bóng bất động sản trong quá khứ.
Ở trong nước, chúng ta cũng thấy là các sai lầm về chính sách về phát triển sản xuất kinh doanh (SXKD) tiêu tốn đầu tư nhà máy thất bại cả ngàn tỷ như Gang thép Thái Nguyên, nhà máy Dệt Nam Định..., nhưng nó không gây tác động tầm vĩ mô, và Chính phủ có thể khắc phục được; ngược lại, vốn ngân hàng đổ vào bất động sản không kiểm soát đã khiến cả hệ thống tài chính phải xử lý hệ lụy nợ xấu cả chục năm như giai đoạn 2010 - 2012.
Tuy nhiên, đừng bao giờ đánh đồng bất động sản tăng giá là gây nguy hiểm cho nền kinh tế. Bất động sản tăng giá trên cơ sở nền kinh tế phát triển, đầu tư hạ tầng giúp thuận lợi kinh tế là sự hợp lý và ủng hộ của chính quyền, chính là hiệu ứng của “đất lành chim đậu”, của sự phát triển phù hợp. Một nền kinh tế và thị trường BĐS có mối quan hệ phát triển. Chẳng hạn như khi hãng Ford của Mỹ tại bang Michigan, ngoại ô Detroit rơi vào bờ vực khó khăn, kinh tế bang này chìm trong suy thoái, thì bất động sản lao dốc. Nhưng khi kinh tế phục hồi, bất động sản của bang này lập tức tăng trở lại tốt. BĐS tăng giá là thành tích của quản lý quốc gia và địa phương. Nơi nào có bất động sản tăng tích cực, đúng ý nghĩa của nơi tạo ra giá trị gia tăng, mọi người kéo đến làm ăn sinh sống, chính là nơi đất lành chim đậu. Nói như vậy để thấy rằng chúng ta không nên có quan điểm “Chính phủ sợ tăng giá bất động sản”, hay “Chính phủ phải kìm hãm giá bất động sản để hỗ trợ người nghèo có nhà”... Nói điều đó cũng để thấy có thời điểm Chính phủ phải kìm hãm đà tăng của bất động sản khi nhận định yếu tố tăng giá nóng diện rộng của nó không dựa trên quan hệ kinh tế thị trường lành mạnh, mà từ sự cấu kết lách luật của các nhóm lợi ích Tài chính - BĐS, vốn đẩy quá mạnh và gây nguy hiểm hệ thống NHTM và tài chính quốc gia; khi đó Nhà nước phải vào cuộc xử lý như giai đoạn hiện nay.Nếu các hệ thống tài chính thực hiện đúng các chính sách Tài chính nhà nước và NHNN đề ra thì không có việc nhà nước sẽ can thiệp vào làm thay đổi mạnh chính sách tín dụng, nguồn vốn vào BĐS. Hiện nay qua vụ Tân Hoàng Minh có thể nói đã có sự kết hợp giữa bộ ba NHTM – Công ty Chứng khoán (CTCK) - công ty BĐS cố tình lách luật biến tướng, dựa trên luật chưa ban hành kịp để trục lợi, nhưng cũng tạo ra rủi cao cho hệ thống tài chính. Theo hướng đó, một khi Nhà nước quyết liệt yêu cầu thực hiện nghiêm chính sách kiểm soát dòng vốn, thì bất động sản sẽ hạ nhiệt, và trở về giá trị hợp lý từ chọn lựa đầu tư cung – cầu của thì trường, do không còn dòng tiền lớn, cho vay và huy động dưới chuẩn, lách luật đổ vào.
Câu hỏi đặt ra “Tại sao Nhà nước và NHNN đã có chỉ đạo từ 2019, kiểm soát dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực SXKD, áp theo lộ trình giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đặt cột mốc áp chuẩn Basel II... mà vẫn có hiện tượng bộ ba “múa may” đẩy giá đất?” Rõ ràng, nếu làm đúng chỉ đạo, ngân hàng sẽ không có những cú phanh khựng, BĐS sẽ phát triển lành mạnh, vùng nào kinh tế phát triển hoặc có tiềm năng thì sẽ có tăng giá hợp lý, không có chuyện khắp nơi đều tăng, tăng bất chấp, tăng không lý do, phân lô bán nền tràn lan ồ ạt ở mọi địa phương... hết sức nguy hiểm như hiện nay. Nhưng đó lại thực tế của thị trường 2020-2021. Chúng ta cũng nhớ rằng ban đầu có nhiều quan điểm nhận định là dòng tiền thông minh, nhìn thấy cơ hội đầu tư thì người dân có quyền mua. Nhưng thực tế thị trường ở ta vận động không theo đúng nghĩa kinh tế thị trường như vậy, mà có yếu tố dòng tiền lớn, dưới chuẩn, nhờ lách luật, nhờ làm trái quy định, mới tạo hiệu ứng lan tỏa thu hút thêm dòng tiền đầu cơ “sóng sau nhồi sóng trước” với bất động sản và chứng khoán.
Ở một khía cạnh khác, thực ra ngay từ giữa 2021, Bộ Tài chính đã lên tiếng cảnh báo mạnh mẽ với các dòng tiền đầu cơ đặc biệt nhà đầu tư cá nhân mua thứ cấp trái phiếu 3 Không. Nếu như NHNN đã thông tin kiểm soát chỉ tiêu dư nợ cho vay 18% vào bất động sản năm 2020, giảm còn 12% năm 2021, nhìn vào thì tín dụng địa ốc đang giảm xuống và đó là chỉ tiêu tích cực. Nhưng trong hệ thống tài chính và thị trường, lại đang có sự kết hợp để thu hút vốn bằng trái phiếu. Số tiền phát hành trái phiếu doanh nghiệp lũy kế 2021 ước lên tới gần 700 nghìn tỷ đồng, trên 40% số lượng và giá trị phát hành đến từ khối BĐS. Ngân hàng cũng chiếm khoảng 50% ở vai trò nhà đầu tư, tài trợ chính. Nói một cách khác là NHNN đã kiểm soát, bịt được vốn tín dụng chảy vào bất động sản đầu cơ một cách tiếp, quản lý hài hòa an toàn giảm rủi ro, nhưng một phần dòng vốn khác lại phình ra ở đường chảy vào trái phiếu doanh nghiệp và tình trạng này càng đáng quan ngại hơn. Bởi ngân hàng cho vay BĐS thì có thể giám sát, thế chấp dự án chuẩn mực, nếu NH cố ý làm trái thì NHNN và cơ quan giám sát sẽ quản lý được. Mặt khác, việc đẩy dòng vốn theo đúng chuẩn mực thì cũng không thể bơm nhanh bởi vướng quy định về tiếp nhận thẩm định hồ sơ cho vay dự án, tỷ lệ tín dụng doanh nghiệp, tỷ lệ phân bổ cơ cấu ngành, giải ngân vốn theo tiến độ, theo dự án v.v.
Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thì không có chỉ tiêu giám sát. Hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là ví dụ. Trái phiếu này đã không phát hành đại chúng. Công ty chứng khoán mở rộng trên thị trường chúng ta biết đôi khi cũng là thành viên, công ty con của chủ đầu tư bất động sản hoặc ngân hàng, nói nôm na thì đó là “sân sau” của chủ đầu tư, của ngân hàng, thực hiện các dịch vụ cho hoạt động phát hành trái phiếu như vậy. Và như vậy quá nguy hiểm vì liên quan đến mọi trách nhiệm tư vấn phát hành, phân phối trái phiếu .v.v. Trường hợp Tân Hoàng Minh cũng cho thấy đã hiện tượng phá vỡ chính sách quản lý tiền tệ hài hòa an toàn, tín dụng BĐS đã bị lách luật và có tình trạng cho vay nợ dưới chuẩn, có sự hỗ trợ của NH, CTCK cho các doanh nghiệp. Khoảng 50-70% vốn doanh nghiệp phát hành lại quay vào BĐS trong 2021, không phải do NH giám sát, nên cho dù NHNN có kiểm soát được tín dụng BĐS thì khi kinh tế khó khăn, người có tiền mua BĐS lành mạnh hay nhóm thu nhập trung cao cấp suy giảm thu nhập nhưng nghịch lý vẫn xảy ra: Tiền vẫn đổ vào BĐS, tạo nguồn tiền lớn và sóng lan tỏa theo quầng của “tiền mồi” này, khiến nhà đầu tư (NĐT) cá nhân lướt sóng tin tưởng có sóng BĐS, tiếp tục gia nhập dòng tiền và lôi kéo NĐT khác tham gia. Bước chân tăng giá BĐS 2020-2021 không thể chỉ đến và tạo ra từ dòng tiền nhỏ lẻ của NĐT cá nhân, mà có sự dẫn dắt của dòng tiền lách luật huy động vốn.
Trái phiếu của các thành viên Tân Hoàng Minh có lãi suất cao hơn mặt bằng huy động chung của doanh nghiệp địa ốc (ảnh chụp màn hình)
Với hiện trạng như vậy,những biện pháp đã được Nhà nước ban hành gần đây sẽ dẫn đến những tác động gì trên các thị trường? Và cần tập trung những giải pháp nào?
Trong lĩnh vực tài chính tiền tệ, theo chỉ đạo của Nhà nước, Bộ Tài chính, NHNN hiện đang điểm “trúng huyệt” hiện trạng với các giải pháp ngắn hạn: Cắt đứt dòng vốn đầu cơ BĐS trong bộ ba NH -CTCK - BĐS, giám sát NH trong vấn đề đầu tư trái phiếu, tập trung xử lý nợ, và đảm bảo an toàn tín dụng. Không phải ngẫu nhiên một vài NH đã đột ngột ngừng cho vay địa ốc, mà họ phải thực hiện điều này. Theo đó, dòng tiền vào BĐS đã được kiểm soát tương đối tốt. Nguồn vốn cho vay BĐS sẽ tiếp tục được quản lý hợp lý theo chỉ tiêu. Số tiền vào đối tượng cho vay an toàn hơn, đến đúng người mua nhà ở phố, căn hộ, dân, đang ở khai thác được có nhu cầu thực. BĐS cần tiếp tục cho vay đối tượng này để dòng tiền phục vụ nhu cầu ở, kinh doanh. Giá BĐS cũng sẽ an toàn hơn. Tỷ lệ giải ngân cho vay chắc chắn cũng sẽ thấp hơn và dưới 60%. Người mua nhà không thể dựa vào vốn vay quá nhiều để đầu cơ địa ốc. Còn những dự án lớn thì NH cũng không dễ xuống tiền đặc biệt với công ty sân sau, hi vọng hoạt động cho vay dưới chuẩn sẽ lập tức có NHNN vào cuộc.
Ở phía doanh nghiệp, chắc chắn các công ty BĐS cho dù có phát hành trái phiếu theo Luật, tới đây cũng không dễ gì bán được vì không có sự tiếp tay của NHTM và CTCK. Phía các CTCK, chỉ cần “soi” họ đã bán trái phiếu cho trái chủ nào, theo đúng quy định của Luật với nhà đầu tư cá nhân, thì sẽ gặp khó ngay khâu phân phối thứ cấp. Phía người mua, sẽ thực sự đánh giá trái phiếu theo hướng chênh lệch lợi tức trái phiếu không quá cao so với lãi suất ngân hàng, và họ sàng lọc được công ty chất lượng để góp vốn. Nhưng sẽ không có đất cho các công ty kém uy tín phát hành trái phiếu. Với “huyệt” đã điểm trúng này và chỉ cần quyết liệt thì mọi ách tắc ngắn hạn sẽ đc khai thông. Thị trường BĐS trước mắt sẽ hạ nhiệt nếu không có nền tảng hỗ trợ.
Việc bất động sản hạ nhiệt không phản ánh độ “xìu” của nền kinh tế và kém tích cực Năm 2021 BĐS đã tăng ở khắp nơi, do đó nếu giá đất hạ nhiệt về giá trị thực, các công ty BĐS khu công nghiệp và chính quyền các địa phương sẽ có điều kiện thúc đẩy Khu công nghiệp (KCN) đón đầu thực hiện mời các doanh nghiệp nước ngoài vào phát triển nhà máy, triển khai vốn cho kết nối hạ tầng. Nếu đất tăng cao, giá đền bù quá cao, doanh nghiệp BĐS KCN tăng giá thì không chi phí nào mà doanh nghiệp nước ngoài chịu nổi, họ sẽ dễ rời đi. Theo Báo cáo mới nhất của World Bank, 1 trong 3 cơ hội của Việt Nam năm 2022 là là tái cấu trúc kinh tế toàn cầu, chuyển dịch nhà máy Trung Quốc sang Đông Nam Á là cơ hội cho các nước Đông Nam Á, trong đó cơ hội Việt Nam rất rõ. Hoàn thiện hạ tầng, lót ổ, chi phí vừa phải, chính là cách chúng ta nắm bắt cơ hội không phải lúc nào cũng còn ở đó đợi ta.
Tuy nhiên vấn đề ổn định và bền vững, vẫn trọng tâm là cái nhìn và giải pháp xuyên suốt, dài hạn. Nguyên nhân thứ nhất để hướng đến một nền kinh tế thực sự phát triển, chúng ta không nên tư duy tất cả vì người nghèo mà khi kinh tế phát triển, người nghèo sẽ tăng thu nhập để mua được nhà, có công ăn việc làm để gia tăng chi tiêu. Khi công nghiệp hóa các quốc gia phát triển đổ bộ vào Việt Nam, công nhân có việc, đất cho thuê được, nông dân canh tác, sản xuất, bán được lương thực thực phẩm, chuỗi cung ứng và phụ trợ có sự phát triển.... Nghĩa là các biện pháp giải quyết vấn đề gốc, không tìm ngọn. Và một khi kinh tế phát triển, dòng vốn cũng không đi vào kinh doanh dễ dãi lười biếng. NH sẽ phải tập trung tìm khách hàng cho vay tiêu dùng chất lượng, tìm doanh nghiệp chất lượng cho vay sản xuất, vốn phải tìm về hiệu quả ổn định thay cho “đánh quả”. Với sự năng động của hệ thống NHTM, đó không còn là mệnh lệnh hành chính nữa, nguồn vốn tất yếu vào SXKD và người dân làm ăn thuận lợi hơn. Tất nhiên người dân và các doanh nghiệp SXKD phải năng động, có tín nhiệm, thì mới được vay.
Về dài hạn, ngành ngân hàng phải thực hiện nghiêm chủ trương không sở hữu chéo và tập trung, NHTM dứt khoát không phải là ngân hàng của một ông chủ, như vậy quá nguy hiểm cho hệ thống. Chúng ta từng có thời ngân hàng ông Thắm, ngân hàng Trầm Bê, ngân hàng bà Sáu Phấn... Hệ thống ngân hàng đã qua cái thời nguy hiểm đó nhưng sau 2016, sau khi chúng ta “ca ngợi thành tích” tái cơ cấu, chúng ta lại quên những hệ lụy đã từng diễn ra của ngân hàng ông A, bà B, tạo ra sân sau của tập đoàn, công ty sân sau trong hệ sinh thái. Do đó, hãy giám sát chặt chủ trương thực hiện ngân hàng đại chúng mới đảm bảo có cổ đông lớn, có cổ đông đại chúng và đảm bảo cạnh tranh kinh doanh lành mạnh.
Về thị trường vốn, hệ thống ngày nay đã phát triển, TTCK đã có bước phát triển mới. Bước qua giai đoạn 20 năm đã có những thành tựu. Nhưng tại sao sau thành tựu là 1 loạt Lãnh đạo qua nhiều thời kỳ và đứng đầu các đơn vị trong hệ thống bị kỷ luật? Phải chăng TTCK chúng ta đã phát triển, hình thức tạm xem là đầy đủ, nhưng nội dung vẫn còn khiếm khuyết, vẫn chưa có cơ chế giám sát độc lập, để bị lợi dụng, trục lợi, các giao dịch nội gián, giao dịch đột biến... vẫn để lọt các hiện tượng “voi chui lỗ kim”? Vì vậy, thiết lập hệ thống vững chắc với cơ chế giám sát độc lập, phản xạ nhanh chi tiết đến từng giao dịch không để lọt sổ các hiện tượng thao túng thị trường với tỷ lệ cao như hiện nay, là cách thức cần để thị trường thực sự phát triển.
Như vậy tóm lại nếu như các giải pháp được quản lý từ hệ thống NHTM đến thị trường vốn đều chặt, dòng tiền thông minh sẽ tự chảy vào SXKD kích hoạt đến những nơi sinh lợi an toàn hợp lý theo cơ chế thị trường. Cuối cùng, tổ chức thực hiện như thế nào là vấn đề. Chúng ta nhớ rằng đã đến lúc thị trường tài chính phát triển theo cơ chế thị trường, nếu không giám sát chặt thì thị trường không thể phát triển bền vững.
Nhóm nghiên cứu tài chính - Bộ môn tài chánh ngân hàng